产业园REITs估值下行，运营服务能力成为核心竞争力

5 月 16 日，中指研究院发布了《2024 中国产业新城运营商评价研究报告》。

该报告显示，随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营成功转变，产业新城的投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源，然而产业投资具有明显的周期性和不确定性。从盈利规模来看，多数运营商的净利润规模处于 5 亿至 20 亿元之间，仅有招商蛇口的净利润超过 60 亿元。

所以，运营商在净利润增长方面也呈现出显著的不稳定性。一方面，产业投资收益推动净利润增长；另一方面，受原材料价格、国际形势等外部环境影响，实体经济活跃度恢复缓慢，产业园区项目的销售周期会被延长，未来不排除房屋销售业务仍处于低位的情况。

在融资方面，受国际形势以及海外加息的影响，产业园区融资规模整体呈现下行趋势，央企国企成为投融资的主力。

从渠道来看，专项债依然是产业园区扩大有效投资的重要着力点，同时以直投 + 基金 + 孵化为代表的多元 “融投管退” 通道已经形成闭环。优质的底层资产带动 “投资开发建设” 与 “运营服务” 所形成的轻重平衡，使得轻资产发展模式得到进一步优化，轻资产运营受到多数产业园区上市房企的关注，并将其视为公司发展模式从以开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块。

产业园 REITs 各底层项目经营表现分化明显，大部分出现因出租率下降、租金下行，导致投资者信心减弱，估值普遍下行的情况。在整体供大于求、产业园区出现降租金抢租户的大背景下，能否提供更高的运营服务质量将成为降低空置率乃至保护利润率的有力保障。

潇河国际会议会展中心自 2023 年投入运营以来，备受各界一致好评。谈及该中心的运营模式，山西园区建设发展集团有限公司副总经理马海青强调了两大特点：其一，引入专业团队。秉持优势互补、互利共赢的原则以及市场化、专业化运作理念，面向国际国内头部企业招募运营商。经过公开竞标、合同谈判，最终确定运营团队。其二，整体协同运营。国际会议会展中心集展览、会议、商务、宴会、住宿、餐饮、文娱等现代服务业于一体，在运营上强化会议中心、会展中心与配套酒店群之间的行业联动、信息互通以及客群互补，开展运营资源整合、关联业态及大型活动联动等多方合作，充分发挥整体合作效应，获取联动经济效益。