上海最大的小区“炒掉”物业

“房屋养老金” 的话题热度尚未消退，最近上海最大的小区 “炒掉” 物业的事件，又让住宅专项维修资金成为了焦点。

01 皆因 “金钱” 起纷争

尽管碧桂园物业单方面不愿承认 “被炒”，但实际情况是，8 月 26 日，上海康城业委会发布公告宣布不再续聘老物业，在 12152 张总投票数中，有 9350 票支持与碧桂园物业 “分手”。

据悉，上海康城是沪上最大的单体开放式社区，位于闵行区莘庄镇西片，占地面积 1 平方公里，规划建筑面积 207.73 万平方米，拥有 286 栋高层住宅，规划户数 12500 户，实际居住人口约 3.6 万人。

自 2013 年进驻上海康城小区以来，碧桂园物业已经在该小区服务了超过 10 年时间。至于为何现在要 “炒掉物业”，从今年 4 月上海康城第五届业委会针对小区问题向碧桂园物业提出的整改意见中可窥一斑。

在一份上海康城业委会发布的《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》中，业委会称收到众多业主对小区物业服务质量不满的投诉，业主们对物业公司物业服务质量的不满涵盖工程维修问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题以及维保维修费用问题。

作为上海最大的小区，康城除了正在经历多数小区会遇到的保安、保洁、绿化等问题之外，还有一个特别之处在于，这里拥有数额巨大的住宅专项维修资金和物业费结余。

根据 2001 年施行的《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定，对于新建商品住宅的维修资金是由房地产开发企业和购房人按照住宅每平方米建筑面积成本价（1295 元）的 2% 至 4% 缴纳，由此计算上海康城的维修资金首期筹集金额近 2 亿元。

至于物业费，按照康城小区当前 1.9 元 /㎡・月的物业费计算，物业公司每年的饱和应收能达到 4000 余万元。

如此巨额的资金交由（或经由）物业公司管理，康城业主必然会格外关注 —— 业主质疑物业公司的维修资金账目不透明、过度维修、报价虚高，以及业主大会维修资金账户已支出用于工程维修的钱，物业公司却没有支付给外委单位。

无独有偶，同样因为 “钱” 的问题，上海内环最大的小区中远两湾城不仅 “炒掉” 了用了 20 年的物业公司，业委会还请来专业律师团队和审计团队，全面审计过去 20 年的物业账目，倒查 20 年的公共水电及停车费，最后将前物业公司诉至法院，要求其返还全体业主 4000 余万元。

一审判决业委会胜诉后，这一事件曾引发社会广泛关注，不过如今的最新进展是，上海市第二中级人民法院认为 “一审判决基本事实不清”，裁定发回重审。

02 谁在密切关注 “住宅维修资金”？

先是 “房屋养老金” 被旧事重提，后有上海康城 “炒掉” 物业事件，让曾经沉寂的住宅维修资金，重新成为全社会的热门话题。

存量房时代来临，大量二手住宅面临老化和品质下滑的现状，急需维修维护和品质提升。

根据贝壳楼盘字典数据，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为 1.4 万个、5200 个、5100 个。老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20 年以上老旧小区占比分别为 61%、49%、47%。

所谓住宅专项维修资金，是开发企业和购买一手新房的业主共同缴纳的资金，后续专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，被称为房屋的 “养老钱”。

凤凰网房产上海站查询了解到，与物业费不同的是，维修资金的所有权归全体业主所有，而物业费的所有权属于物业公司。如果说物业费是用于 “小修”，那么维修资金则是用于 “大补”。

维修资金由业委会管理，民法典规定，维修资金的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并需参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

据了解，上海的业委会组建率已经超过 92%，位居全国第一，这本质上反映了上海居民对参与社区公共事务的自治意愿较强。本质上，业委会的存在是为业主权益发声、管理住宅维修资金的支取，但现实情况是，随着越来越多的商品房进入维护保养阶段，围绕在维修资金、物业、业委会以及业主之间的矛盾正变得越来越多。

今年 6 月，上海高端住宅小区御翠园业主发文称，由于自己多次在群内质疑业委会和物业给出的围栏修整报价方案过高，以及疑似有业主的个人公司参与供应商报价等问题，导致其与业委会成员之间的矛盾激化，造成人员伤损，后由警方介入。

今年 2 月，金山区一小区的物业小区经理伙同出纳，通过伪造维修任务和虚开发票，骗取了由业委会管理的维修资金超 120 万元。

去年，福建福州市民李先生曾在政府留言板求助：自己所在楼栋的电梯坏了，买房时已经交了一笔维修资金，能不能申请使用？但李先生发现，这是一项十分繁琐的事情。“使用住宅专项维修资金需要征得大部分业主签字同意才能申请，但不少业主认为这是自家房子的维修资金，不同意动用。物业公司也觉得申请过程太麻烦，找各种借口不让我们申请。”

从上述案件情况可以看出，物业公司、业委会以及全体业主之间的关系微妙，也极易出现纠纷。物业受到业委会和业主的监督，业委会名义上受街道和居委会的监督，但从实际情况来看，这种监督作用有限，也缺乏相应的惩处规章制度加以约束。

如此结果，就出现了住宅维修资金被滥用、被沉淀、部分小区存在缺口的现状，而 “房屋养老金” 中建立公共账户的做法，或许是解决这一问题的关键。